{"id":1692,"date":"2026-07-20T10:00:00","date_gmt":"2026-07-20T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/thevillasarchitect.com\/?p=1692"},"modified":"2026-07-15T18:03:09","modified_gmt":"2026-07-15T16:03:09","slug":"licencia-obra-marbella","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/thevillasarchitect.com\/es\/licencia-obra-marbella\/","title":{"rendered":"Licencia de obra mayor en Marbella: plazos, tasas y el nuevo PGOM en 2026"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Uno de los puntos que m\u00e1s peso tiene en el calendario y en el presupuesto de una villa en Marbella es la licencia de obra mayor. Es el tr\u00e1mite municipal que autoriza la construcci\u00f3n, fija los plazos legales, determina varias de las tasas que pagar\u00e1s y verifica que el proyecto se ajusta al marco urban\u00edstico del municipio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Y este a\u00f1o, ese marco est\u00e1 en un momento de cambio importante. En este art\u00edculo te explico c\u00f3mo funciona la licencia de obra mayor en Marbella, qu\u00e9 tasas incluye, cu\u00e1nto tarda realmente la tramitaci\u00f3n y en qu\u00e9 estado se encuentra el nuevo Plan General de Ordenaci\u00f3n Municipal (PGOM) que sustituir\u00e1 al PGOU de 1986 vigente desde hace cuatro d\u00e9cadas.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Qu\u00e9 es una licencia de obra mayor<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La licencia de obra mayor es el acto administrativo mediante el cual el ayuntamiento autoriza la ejecuci\u00f3n de una obra de nueva construcci\u00f3n, una ampliaci\u00f3n o una reforma estructural relevante. Es obligatoria para cualquier villa de nueva planta y para la mayor\u00eda de reformas integrales que afecten a estructura, fachada, volumetr\u00eda o cambio de uso.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se diferencia de la licencia de obra menor en que requiere proyecto t\u00e9cnico firmado por arquitecto, intervenci\u00f3n de arquitecto t\u00e9cnico como direcci\u00f3n de ejecuci\u00f3n y una tramitaci\u00f3n m\u00e1s extensa por parte del servicio municipal de urbanismo.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Qu\u00e9 documentaci\u00f3n hay que presentar<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para solicitar una licencia de obra mayor en Marbella se requiere, con car\u00e1cter general:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Proyecto b\u00e1sico firmado por arquitecto colegiado y visado en su colegio profesional correspondiente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Estudio b\u00e1sico de seguridad y salud.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Certificados t\u00e9cnicos asociados al cumplimiento de normativa sectorial.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Posteriormente, antes del inicio de obra, se aporta el proyecto de ejecuci\u00f3n completo, que desarrolla con todo el detalle constructivo el proyecto b\u00e1sico y debe cumplir \u00edntegramente el <a href=\"https:\/\/www.codigotecnico.org\/\">C\u00f3digo T\u00e9cnico de la Edificaci\u00f3n<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La documentaci\u00f3n y los formularios actualizados pueden consultarse en el portal de la <a href=\"https:\/\/marbella.sedelectronica.es\/catalog\/t\/f86d3ddb-5cb6-4e14-8bae-c4d8fc85f850\">Sede Electr\u00f3nica del Ayuntamiento de Marbella<\/a>. (Enlace al tr\u00e1mite de solicitud de licencia de obra mayor)<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Tasas e impuestos municipales asociados<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La obtenci\u00f3n de licencia y el inicio de obra conllevan varias partidas que pagas al ayuntamiento y que suelen sumar entre un 4% y un 6% del presupuesto de ejecuci\u00f3n material (PEM) *:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Tasa por prestaci\u00f3n del servicio urban\u00edstico: cobra el ayuntamiento por tramitar la licencia. En Marbella, orientativamente entre el 1% y el 2% del presupuesto de ejecuci\u00f3n material.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): entre el 3% y el 4% del presupuesto de ejecuci\u00f3n material, seg\u00fan ordenanza fiscal vigente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Fianza de gesti\u00f3n de residuos de construcci\u00f3n y demolici\u00f3n, establecida por la normativa andaluza.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Fianza urban\u00edstica, en los casos en los que la obra lo requiera.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para una villa con un presupuesto de ejecuci\u00f3n material de un mill\u00f3n de euros, estas partidas pueden situarse en el rango de 40.000 a 70.000 euros. Merece la pena incluirlas desde el primer c\u00e1lculo de presupuesto y no descubrirlas a posteriori.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">(*) El PEM es el precio oficial de la construcci\u00f3n declarado en proyecto. No tiene por qu\u00e9 coincidir con el coste real. De hecho se incluye una cantidad muy inferior (hasta el 50% y menos) para liquidar menos por la licencia de obras. Sin embargo, el ayuntamiento tienen la potestad de revisar ese precio oficial, y requerir la actualizaci\u00f3n del coste de la licencia, sin que suponga penalizaci\u00f3n, s\u00f3lo se paga la diferencia.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Plazos reales de tramitaci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El plazo legal m\u00e1ximo para resolver una licencia de obra mayor en Andaluc\u00eda, bajo la normativa actual, se sit\u00faa en torno a los tres meses desde la presentaci\u00f3n completa de la documentaci\u00f3n. La realidad pr\u00e1ctica es bastante distinta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En Marbella, la tramitaci\u00f3n efectiva suele moverse entre 6 y 12 meses, y en expedientes con complejidades urban\u00edsticas puede extenderse m\u00e1s. Algunos factores que influyen son la carga de trabajo del servicio de urbanismo, las subsanaciones de documentaci\u00f3n que pueda requerir el t\u00e9cnico municipal y la complejidad del propio proyecto (parcelas con pendientes, cercan\u00eda a dominio p\u00fablico, protecciones ambientales o afecciones sectoriales).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La recomendaci\u00f3n pr\u00e1ctica es planificar desde el inicio un plazo de al menos 9 meses para licencia, y utilizar ese tiempo para desarrollar el proyecto de ejecuci\u00f3n detallado, cerrar calidades y seleccionar constructor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sin embargo, para acelerar esos tiempos de tramitaci\u00f3n en Marbella, puede recurrirse a revisiones t\u00e9cnicas previas del proyecto, conocidas habitualmente como visado de calificaci\u00f3n urban\u00edstica o ITCU.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Conviene distinguir entre el visado colegial, realizado por el Colegio Oficial de Arquitectos, que revisa aspectos formales, profesionales y documentales del proyecto, y la calificaci\u00f3n o informe urban\u00edstico, que verifica el cumplimiento de la normativa urban\u00edstica aplicable.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Con la ordenanza de colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privada de Marbella, determinadas entidades urban\u00edsticas certificadoras pueden emitir informes como el ITCU, que en algunos procedimientos puede tener efectos similares al informe t\u00e9cnico municipal. Su objetivo es detectar errores antes de presentar el expediente, reducir requerimientos y dar mayor seguridad al promotor, al t\u00e9cnico y al Ayuntamiento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El coste var\u00eda seg\u00fan el alcance: desde unos cientos de euros para revisiones simples hasta varios miles en villas o expedientes complejos, sin incluir tasas municipales ni ICIO.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si quieres m\u00e1s informaci\u00f3n al respecto puedes contactar <strong><a href=\"https:\/\/thevillasarchitect.com\/es\/contacto\/\" data-type=\"page\" data-id=\"331\">AQU\u00cd<\/a>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>El marco urban\u00edstico en transici\u00f3n: del PGOU de 1986 al nuevo PGOM<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hasta ahora, la verificaci\u00f3n urban\u00edstica en Marbella se ha venido realizando sobre el <em>Plan General de Ordenaci\u00f3n Urbana (PGOU) de 1986<\/em>, un instrumento que ha cumplido ya cuatro d\u00e9cadas. Este plan ha convivido con sucesivos procesos de revisi\u00f3n y con la anulaci\u00f3n judicial del intento de PGOU de 2010, lo que ha dejado un marco con capas normativas y verificaciones adicionales que ralentizan la tramitaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ese escenario est\u00e1 cambiando. El 22 de febrero de 2026, la <a href=\"https:\/\/www.juntadeandalucia.es\/organismos\/fomentoarticulaciondelterritorioyvivienda.html\">Consejer\u00eda de Fomento, Articulaci\u00f3n del Territorio y Vivienda<\/a> de la Junta de Andaluc\u00eda emiti\u00f3 informe favorable al documento final del nuevo Plan General de Ordenaci\u00f3n Municipal (PGOM) de Marbella. El Ayuntamiento tiene pendiente la aprobaci\u00f3n definitiva en pleno municipal, prevista en las semanas siguientes al informe auton\u00f3mico.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La informaci\u00f3n oficial sobre el nuevo plan puede consultarse en el portal <a href=\"https:\/\/nuevoplan.marbella.es\/\">nuevoplan.marbella.es<\/a>, habilitado por el Ayuntamiento para la divulgaci\u00f3n y la participaci\u00f3n ciudadana.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Qu\u00e9 cambia con la LISTA<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El nuevo PGOM es el primero de Andaluc\u00eda adaptado a la LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andaluc\u00eda), vigente desde diciembre de 2021. La LISTA sustituye a la antigua LOUA y modifica sustancialmente el sistema de planeamiento urban\u00edstico andaluz.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Los cambios m\u00e1s relevantes para quien construye una villa son:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Sustituci\u00f3n del tradicional PGOU por dos instrumentos diferenciados: el PGOM, con la ordenaci\u00f3n general del municipio, y el POU (Plan de Ordenaci\u00f3n Urbana), con la ordenaci\u00f3n detallada del suelo urbano.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Simplificaci\u00f3n de los procedimientos de aprobaci\u00f3n de planeamiento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Ampliaci\u00f3n del uso de la declaraci\u00f3n responsable en determinados supuestos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Modificaci\u00f3n del tratamiento del silencio administrativo para evitar que la inactividad paralice expedientes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En la pr\u00e1ctica, esto supone mayor seguridad jur\u00eddica y agilidad una vez el nuevo marco est\u00e9 plenamente operativo. El POU de Marbella, que complementar\u00e1 al PGOM con la regulaci\u00f3n detallada del suelo urbano, est\u00e1 en tramitaci\u00f3n y su aprobaci\u00f3n se prev\u00e9 en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. Mientras tanto, el instrumento de referencia sigue siendo el PGOU de 1986.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Verificaciones antes de comprar parcela<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para un comprador internacional que est\u00e9 valorando una parcela en Marbella ahora mismo, hay algunas verificaciones que conviene realizar antes de comprometer ninguna cantidad:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Clasificaci\u00f3n urban\u00edstica del suelo seg\u00fan el PGOU de 1986 vigente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Impacto previsto del nuevo PGOM en esa parcela concreta, consultable en el portal del nuevo plan.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Existencia de protecciones ambientales, afecciones sectoriales o servidumbres.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Disponibilidad de suministros, especialmente el\u00e9ctrico, que en algunas zonas presenta restricciones de potencia.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Plazos estimados de licencia para ese tipo de actuaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esta verificaci\u00f3n, hecha con arquitecto y abogado en paralelo, reduce de forma notable el riesgo de adquirir una parcela con limitaciones que condicionen lo que realmente puedes construir.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Una conversaci\u00f3n inicial<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si est\u00e1s valorando una parcela concreta en Marbella o Estepona y quieres entender qu\u00e9 se puede construir en ella y cu\u00e1nto tiempo tomar\u00e1 la tramitaci\u00f3n, puedes escribirme. Una conversaci\u00f3n inicial para revisar la parcela y anticipar los puntos clave del proceso.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>P.D.: <\/strong>El cambio del PGOU al PGOM no se notar\u00e1 de un d\u00eda para otro. Habr\u00e1 un per\u00edodo de convivencia de varios meses entre el marco antiguo y el nuevo, y muchas decisiones concretas depender\u00e1n de c\u00f3mo se desarrolle el POU en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. Lo que s\u00ed es claro es que la direcci\u00f3n es hacia un marco con mayor seguridad jur\u00eddica y plazos m\u00e1s predecibles.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-layout-flex wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button is-style-fill\"><a class=\"wp-block-button__link has-background wp-element-button\" href=\"https:\/\/thevillasarchitect.com\/es\/contacto\/\" style=\"border-top-left-radius:0px;border-top-right-radius:0px;border-bottom-left-radius:0px;border-bottom-right-radius:0px;background-color:#029593\">Cu\u00e9ntame tu proyecto<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Uno de los puntos que m\u00e1s peso tiene en el calendario y en el presupuesto de una villa en Marbella es la licencia de obra mayor. 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