{"id":1735,"date":"2026-07-30T10:00:00","date_gmt":"2026-07-30T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/thevillasarchitect.com\/?p=1735"},"modified":"2026-07-27T11:39:52","modified_gmt":"2026-07-27T09:39:52","slug":"impuestos-construir-villa-espana","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/thevillasarchitect.com\/es\/impuestos-construir-villa-espana\/","title":{"rendered":"Impuestos al construir una villa en Espa\u00f1a siendo no residente: gu\u00eda fiscal 2026"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">M\u00e1s all\u00e1 del coste de la parcela, del proyecto y de la obra, hay un cap\u00edtulo que suele aparecer m\u00e1s tarde en las conversaciones y que tiene un impacto significativo en la inversi\u00f3n total: los impuestos y costes fiscales asociados a comprar y construir en Espa\u00f1a siendo no residente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En este art\u00edculo te explico las principales partidas fiscales que vas a encontrar, desde el momento en que adquieres parcela hasta que tu villa est\u00e1 construida y en uso. La idea no es sustituir al asesoramiento de tu abogado o asesor fiscal, sino darte un mapa general para que llegues a esa conversaci\u00f3n con las preguntas correctas.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>NIE: el punto de partida<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ning\u00fan proceso fiscal en Espa\u00f1a empieza sin el N\u00famero de Identificaci\u00f3n de Extranjero (NIE). Es obligatorio para cualquier transacci\u00f3n econ\u00f3mica relevante: comprar parcela, firmar escrituras, abrir cuenta bancaria, presentar impuestos o contratar suministros. Puedes solicitarlo en el consulado espa\u00f1ol de tu pa\u00eds de residencia o presencialmente en Espa\u00f1a. La informaci\u00f3n oficial y los formularios est\u00e1n disponibles en el <a href=\"https:\/\/www.interior.gob.es\/\">Ministerio del Interior<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una recomendaci\u00f3n pr\u00e1ctica: inicia este tr\u00e1mite con antelaci\u00f3n, porque los plazos var\u00edan entre dos semanas y dos meses seg\u00fan el pa\u00eds y el momento.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Comprar la parcela: ITP, IVA y AJD<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La primera partida fiscal importante aparece al adquirir el inmueble. Qu\u00e9 impuesto se aplica depende de si la compra es de segunda mano (a particular o sociedad no promotora) o de obra nueva (a promotor).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Segunda mano: se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andaluc\u00eda, el tipo general es del 7% sobre el mayor valor entre el precio de escritura y el valor de referencia de catastro.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Obra nueva o parcela de un promotor: se aplica el IVA al 10% (vivienda) o al 21% (parcela r\u00fastica\/urbana sin construir), m\u00e1s el Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados (AJD) del 1,2% en Andaluc\u00eda.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La informaci\u00f3n oficial sobre el ITP-AJD en Andaluc\u00eda puede consultarse en la p\u00e1gina de la <a href=\"https:\/\/www.juntadeandalucia.es\/organismos\/economiahaciendayfondoseuropeos\/areas\/tributos-juego\/tributos\/paginas\/impuestos-cedidos-transmisiones.html\">Junta de Andaluc\u00eda, Consejer\u00eda de Econom\u00eda, Hacienda y Fondos Europeos<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Gastos notariales y de registro<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La escritura p\u00fablica ante notario y la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad son dos tr\u00e1mites obligatorios para formalizar la compra. Los aranceles est\u00e1n regulados a nivel estatal y suelen situarse entre el 0,1% y el 0,5% del precio de la escritura cada uno, con tarifas m\u00ednimas. Puedes consultar la informaci\u00f3n oficial en el <a href=\"https:\/\/www.registradores.org\/\">Colegio de Registradores de Espa\u00f1a<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Desde 2022, el valor de referencia publicado por el Catastro es la base imponible m\u00ednima del ITP, del Impuesto de Sucesiones y de parte de Actos Jur\u00eddicos Documentados. Puedes consultar el valor de referencia de cualquier inmueble en la <a href=\"https:\/\/www.sedecatastro.gob.es\/\">Sede Electr\u00f3nica del Catastro<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>La construcci\u00f3n: ICIO, licencias y IVA de obra<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Durante la construcci\u00f3n se activan las partidas fiscales municipales y el IVA asociado a los servicios profesionales y de construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): entre el 3% y el 4% del presupuesto de ejecuci\u00f3n material, liquidado por el ayuntamiento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Tasa de licencia urban\u00edstica: entre el 1% y el 2% del presupuesto de ejecuci\u00f3n material, tambi\u00e9n municipal.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 IVA sobre servicios de arquitectura, direcci\u00f3n de obra y construcci\u00f3n: al 10% para obra residencial y al 21% para servicios profesionales.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Conjuntamente, la carga fiscal total durante la fase de construcci\u00f3n suele representar entre un 15% y un 20% del coste neto de obra, una vez sumados IVA, ICIO y tasas. Es un dato que conviene incorporar al presupuesto desde el inicio.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Propiedad en uso: IBI y renta imputada<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una vez la villa est\u00e1 construida y en tu nombre, hay dos impuestos recurrentes que debes contemplar aunque no alquiles el inmueble:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): impuesto municipal anual sobre el valor catastral del inmueble. En Marbella, el tipo aplicable se mueve habitualmente entre el 0,4% y el 0,8% del valor catastral.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 IRNR por renta imputada: por el hecho de tener una vivienda en Espa\u00f1a a tu disposici\u00f3n, aunque est\u00e9 vac\u00eda, Hacienda considera que obtienes una \u00abrenta imputada\u00bb del 2% del valor catastral (1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los \u00faltimos diez a\u00f1os). Esa renta tributa al tipo del IRNR correspondiente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La declaraci\u00f3n se realiza mediante el Modelo 210 de la Agencia Tributaria. Puedes consultar los detalles y presentar la declaraci\u00f3n en la <a href=\"https:\/\/sede.agenciatributaria.gob.es\/Sede\/procedimientoini\/GF00.shtml\">Sede Electr\u00f3nica de la Agencia Tributaria<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Si decides alquilar: tipo impositivo seg\u00fan residencia<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si tu villa se alquila en alg\u00fan momento, la tributaci\u00f3n depende de d\u00f3nde resides fiscalmente:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Residentes en la UE, Islandia y Noruega: tipo del 19% sobre el rendimiento neto, con derecho a deducir gastos relacionados con el inmueble (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortizaci\u00f3n, intereses de financiaci\u00f3n).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Residentes fuera de la UE y del EEE (incluidos residentes en Reino Unido tras el Brexit): tipo del 24% sobre los ingresos brutos, sin derecho a deducir gastos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La diferencia es significativa y conviene contemplarla en cualquier an\u00e1lisis de rentabilidad. El manual oficial actualizado puede consultarse en el <a href=\"https:\/\/sede.agenciatributaria.gob.es\/Sede\/ayuda\/manuales-videos-folletos\/manuales-practicos\/manual-tributacion-no-residentes.html\">Manual de Tributaci\u00f3n de No Residentes de la AEAT<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Cuando decidas vender: retenci\u00f3n del 3% y ganancia patrimonial<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La venta de un inmueble por un no residente tiene dos particularidades fiscales importantes:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Retenci\u00f3n del 3%: el comprador debe retener el 3% del precio de venta y entreg\u00e1rselo a Hacienda mediante el Modelo 211, como pago a cuenta del IRNR del vendedor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Ganancia patrimonial: la diferencia entre valor de venta y valor de adquisici\u00f3n (ajustada por gastos y tributos asociados) tributa al tipo general del IRNR.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esta retenci\u00f3n del 3% se compensa posteriormente en la declaraci\u00f3n del IRNR, pero es importante conocerla porque afecta al flujo de caja del vendedor en el momento de la transacci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>UE vs fuera de la UE: qu\u00e9 cambia tras el Brexit<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para compradores brit\u00e1nicos esto es especialmente relevante. Desde enero de 2021, los residentes en el Reino Unido tributan en Espa\u00f1a como no residentes fuera de la UE. El cambio tiene dos implicaciones principales:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 El tipo de IRNR sobre rentas de alquiler pasa del 19% al 24%, sin posibilidad de deducir gastos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2022 Se pierden ciertas ventajas que aplican solo a residentes UE\/EEE en materia de sucesiones y donaciones.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sigue habiendo convenio para evitar la doble imposici\u00f3n entre Espa\u00f1a y el Reino Unido, que permite compensar los impuestos pagados en uno y otro pa\u00eds. Pero el marco fiscal directo se ha endurecido, y es una conversaci\u00f3n que cualquier comprador brit\u00e1nico deber\u00eda tener con un asesor fiscal especializado antes de firmar.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Por qu\u00e9 el asesoramiento fiscal profesional es decisivo<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La fiscalidad inmobiliaria para no residentes tiene muchas variables: pa\u00eds de residencia, tipo de operaci\u00f3n, estructura de propiedad (a t\u00edtulo personal, v\u00eda sociedad espa\u00f1ola, v\u00eda sociedad extranjera), destino del inmueble, planificaci\u00f3n sucesoria. Cada combinaci\u00f3n tiene implicaciones distintas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En mi experiencia, los clientes que llegan con asesoramiento fiscal propio, independiente y especializado en no residentes toman mejores decisiones y evitan sorpresas posteriores. No es un coste relevante comparado con la inversi\u00f3n, y suele compensarse muchas veces en optimizaci\u00f3n fiscal a lo largo de los a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Una conversaci\u00f3n inicial<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si est\u00e1s valorando construir una villa en la Costa del Sol y quieres entender el impacto fiscal total de tu operaci\u00f3n, puedes escribirme. <a href=\"https:\/\/thevillasarchitect.com\/es\/contacto\/\" data-type=\"page\" data-id=\"331\">Te ayudo a organizar el mapa general y, cuando sea pertinente, te pongo en contacto con despachos fiscales especializados en clientes internacionales.<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>P.D.: <\/strong>Una parte importante de la fiscalidad inmobiliaria en Espa\u00f1a est\u00e1 referenciada al valor catastral del inmueble, que en muchos casos es inferior al valor de mercado. Eso suele jugar a favor del propietario a la hora de calcular impuestos recurrentes. Ahora bien, desde 2022 el valor de referencia publicado por el Catastro es la base imponible m\u00ednima para el ITP, lo que ha equilibrado algo la situaci\u00f3n en el momento de la compra.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>M\u00e1s all\u00e1 del coste de la parcela, del proyecto y de la obra, hay un cap\u00edtulo que suele aparecer m\u00e1s tarde en las conversaciones y que tiene un impacto significativo en la inversi\u00f3n total: los impuestos y costes fiscales asociados a comprar y construir en Espa\u00f1a siendo no residente. 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