Uno de los puntos que más peso tiene en el calendario y en el presupuesto de una villa en Marbella es la licencia de obra mayor. Es el trámite municipal que autoriza la construcción, fija los plazos legales, determina varias de las tasas que pagarás y verifica que el proyecto se ajusta al marco urbanístico del municipio.
Y este año, ese marco está en un momento de cambio importante. En este artículo te explico cómo funciona la licencia de obra mayor en Marbella, qué tasas incluye, cuánto tarda realmente la tramitación y en qué estado se encuentra el nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) que sustituirá al PGOU de 1986 vigente desde hace cuatro décadas.
Qué es una licencia de obra mayor
La licencia de obra mayor es el acto administrativo mediante el cual el ayuntamiento autoriza la ejecución de una obra de nueva construcción, una ampliación o una reforma estructural relevante. Es obligatoria para cualquier villa de nueva planta y para la mayoría de reformas integrales que afecten a estructura, fachada, volumetría o cambio de uso.
Se diferencia de la licencia de obra menor en que requiere proyecto técnico firmado por arquitecto, intervención de arquitecto técnico como dirección de ejecución y una tramitación más extensa por parte del servicio municipal de urbanismo.
Qué documentación hay que presentar
Para solicitar una licencia de obra mayor en Marbella se requiere, con carácter general:
• Proyecto básico firmado por arquitecto colegiado y visado en su colegio profesional correspondiente.
• Estudio básico de seguridad y salud.
• Certificados técnicos asociados al cumplimiento de normativa sectorial.
Posteriormente, antes del inicio de obra, se aporta el proyecto de ejecución completo, que desarrolla con todo el detalle constructivo el proyecto básico y debe cumplir íntegramente el Código Técnico de la Edificación.
La documentación y los formularios actualizados pueden consultarse en el portal de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Marbella. (Enlace al trámite de solicitud de licencia de obra mayor)
Tasas e impuestos municipales asociados
La obtención de licencia y el inicio de obra conllevan varias partidas que pagas al ayuntamiento y que suelen sumar entre un 4% y un 6% del presupuesto de ejecución material (PEM) *:
• Tasa por prestación del servicio urbanístico: cobra el ayuntamiento por tramitar la licencia. En Marbella, orientativamente entre el 1% y el 2% del presupuesto de ejecución material.
• ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): entre el 3% y el 4% del presupuesto de ejecución material, según ordenanza fiscal vigente.
• Fianza de gestión de residuos de construcción y demolición, establecida por la normativa andaluza.
• Fianza urbanística, en los casos en los que la obra lo requiera.
Para una villa con un presupuesto de ejecución material de un millón de euros, estas partidas pueden situarse en el rango de 40.000 a 70.000 euros. Merece la pena incluirlas desde el primer cálculo de presupuesto y no descubrirlas a posteriori.
(*) El PEM es el precio oficial de la construcción declarado en proyecto. No tiene por qué coincidir con el coste real. De hecho se incluye una cantidad muy inferior (hasta el 50% y menos) para liquidar menos por la licencia de obras. Sin embargo, el ayuntamiento tienen la potestad de revisar ese precio oficial, y requerir la actualización del coste de la licencia, sin que suponga penalización, sólo se paga la diferencia.
Plazos reales de tramitación
El plazo legal máximo para resolver una licencia de obra mayor en Andalucía, bajo la normativa actual, se sitúa en torno a los tres meses desde la presentación completa de la documentación. La realidad práctica es bastante distinta.
En Marbella, la tramitación efectiva suele moverse entre 6 y 12 meses, y en expedientes con complejidades urbanísticas puede extenderse más. Algunos factores que influyen son la carga de trabajo del servicio de urbanismo, las subsanaciones de documentación que pueda requerir el técnico municipal y la complejidad del propio proyecto (parcelas con pendientes, cercanía a dominio público, protecciones ambientales o afecciones sectoriales).
La recomendación práctica es planificar desde el inicio un plazo de al menos 9 meses para licencia, y utilizar ese tiempo para desarrollar el proyecto de ejecución detallado, cerrar calidades y seleccionar constructor.
Sin embargo, para acelerar esos tiempos de tramitación en Marbella, puede recurrirse a revisiones técnicas previas del proyecto, conocidas habitualmente como visado de calificación urbanística o ITCU.
Conviene distinguir entre el visado colegial, realizado por el Colegio Oficial de Arquitectos, que revisa aspectos formales, profesionales y documentales del proyecto, y la calificación o informe urbanístico, que verifica el cumplimiento de la normativa urbanística aplicable.
Con la ordenanza de colaboración público-privada de Marbella, determinadas entidades urbanísticas certificadoras pueden emitir informes como el ITCU, que en algunos procedimientos puede tener efectos similares al informe técnico municipal. Su objetivo es detectar errores antes de presentar el expediente, reducir requerimientos y dar mayor seguridad al promotor, al técnico y al Ayuntamiento.
El coste varía según el alcance: desde unos cientos de euros para revisiones simples hasta varios miles en villas o expedientes complejos, sin incluir tasas municipales ni ICIO.
Si quieres más información al respecto puedes contactar AQUÍ.
El marco urbanístico en transición: del PGOU de 1986 al nuevo PGOM
Hasta ahora, la verificación urbanística en Marbella se ha venido realizando sobre el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1986, un instrumento que ha cumplido ya cuatro décadas. Este plan ha convivido con sucesivos procesos de revisión y con la anulación judicial del intento de PGOU de 2010, lo que ha dejado un marco con capas normativas y verificaciones adicionales que ralentizan la tramitación.
Ese escenario está cambiando. El 22 de febrero de 2026, la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda de la Junta de Andalucía emitió informe favorable al documento final del nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) de Marbella. El Ayuntamiento tiene pendiente la aprobación definitiva en pleno municipal, prevista en las semanas siguientes al informe autonómico.
La información oficial sobre el nuevo plan puede consultarse en el portal nuevoplan.marbella.es, habilitado por el Ayuntamiento para la divulgación y la participación ciudadana.
Qué cambia con la LISTA
El nuevo PGOM es el primero de Andalucía adaptado a la LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía), vigente desde diciembre de 2021. La LISTA sustituye a la antigua LOUA y modifica sustancialmente el sistema de planeamiento urbanístico andaluz.
Los cambios más relevantes para quien construye una villa son:
• Sustitución del tradicional PGOU por dos instrumentos diferenciados: el PGOM, con la ordenación general del municipio, y el POU (Plan de Ordenación Urbana), con la ordenación detallada del suelo urbano.
• Simplificación de los procedimientos de aprobación de planeamiento.
• Ampliación del uso de la declaración responsable en determinados supuestos.
• Modificación del tratamiento del silencio administrativo para evitar que la inactividad paralice expedientes.
En la práctica, esto supone mayor seguridad jurídica y agilidad una vez el nuevo marco esté plenamente operativo. El POU de Marbella, que complementará al PGOM con la regulación detallada del suelo urbano, está en tramitación y su aprobación se prevé en los próximos años. Mientras tanto, el instrumento de referencia sigue siendo el PGOU de 1986.
Verificaciones antes de comprar parcela
Para un comprador internacional que esté valorando una parcela en Marbella ahora mismo, hay algunas verificaciones que conviene realizar antes de comprometer ninguna cantidad:
• Clasificación urbanística del suelo según el PGOU de 1986 vigente.
• Impacto previsto del nuevo PGOM en esa parcela concreta, consultable en el portal del nuevo plan.
• Existencia de protecciones ambientales, afecciones sectoriales o servidumbres.
• Disponibilidad de suministros, especialmente eléctrico, que en algunas zonas presenta restricciones de potencia.
• Plazos estimados de licencia para ese tipo de actuación.
Esta verificación, hecha con arquitecto y abogado en paralelo, reduce de forma notable el riesgo de adquirir una parcela con limitaciones que condicionen lo que realmente puedes construir.
Una conversación inicial
Si estás valorando una parcela concreta en Marbella o Estepona y quieres entender qué se puede construir en ella y cuánto tiempo tomará la tramitación, puedes escribirme. Una conversación inicial para revisar la parcela y anticipar los puntos clave del proceso.
P.D.: El cambio del PGOU al PGOM no se notará de un día para otro. Habrá un período de convivencia de varios meses entre el marco antiguo y el nuevo, y muchas decisiones concretas dependerán de cómo se desarrolle el POU en los próximos años. Lo que sí es claro es que la dirección es hacia un marco con mayor seguridad jurídica y plazos más predecibles.
