Más allá del coste de la parcela, del proyecto y de la obra, hay un capítulo que suele aparecer más tarde en las conversaciones y que tiene un impacto significativo en la inversión total: los impuestos y costes fiscales asociados a comprar y construir en España siendo no residente.
En este artículo te explico las principales partidas fiscales que vas a encontrar, desde el momento en que adquieres parcela hasta que tu villa está construida y en uso. La idea no es sustituir al asesoramiento de tu abogado o asesor fiscal, sino darte un mapa general para que llegues a esa conversación con las preguntas correctas.
NIE: el punto de partida
Ningún proceso fiscal en España empieza sin el Número de Identificación de Extranjero (NIE). Es obligatorio para cualquier transacción económica relevante: comprar parcela, firmar escrituras, abrir cuenta bancaria, presentar impuestos o contratar suministros. Puedes solicitarlo en el consulado español de tu país de residencia o presencialmente en España. La información oficial y los formularios están disponibles en el Ministerio del Interior.
Una recomendación práctica: inicia este trámite con antelación, porque los plazos varían entre dos semanas y dos meses según el país y el momento.
Comprar la parcela: ITP, IVA y AJD
La primera partida fiscal importante aparece al adquirir el inmueble. Qué impuesto se aplica depende de si la compra es de segunda mano (a particular o sociedad no promotora) o de obra nueva (a promotor).
• Segunda mano: se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andalucía, el tipo general es del 7% sobre el mayor valor entre el precio de escritura y el valor de referencia de catastro.
• Obra nueva o parcela de un promotor: se aplica el IVA al 10% (vivienda) o al 21% (parcela rústica/urbana sin construir), más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 1,2% en Andalucía.
La información oficial sobre el ITP-AJD en Andalucía puede consultarse en la página de la Junta de Andalucía, Consejería de Economía, Hacienda y Fondos Europeos.
Gastos notariales y de registro
La escritura pública ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad son dos trámites obligatorios para formalizar la compra. Los aranceles están regulados a nivel estatal y suelen situarse entre el 0,1% y el 0,5% del precio de la escritura cada uno, con tarifas mínimas. Puedes consultar la información oficial en el Colegio de Registradores de España.
Desde 2022, el valor de referencia publicado por el Catastro es la base imponible mínima del ITP, del Impuesto de Sucesiones y de parte de Actos Jurídicos Documentados. Puedes consultar el valor de referencia de cualquier inmueble en la Sede Electrónica del Catastro.
La construcción: ICIO, licencias y IVA de obra
Durante la construcción se activan las partidas fiscales municipales y el IVA asociado a los servicios profesionales y de construcción.
• ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): entre el 3% y el 4% del presupuesto de ejecución material, liquidado por el ayuntamiento.
• Tasa de licencia urbanística: entre el 1% y el 2% del presupuesto de ejecución material, también municipal.
• IVA sobre servicios de arquitectura, dirección de obra y construcción: al 10% para obra residencial y al 21% para servicios profesionales.
Conjuntamente, la carga fiscal total durante la fase de construcción suele representar entre un 15% y un 20% del coste neto de obra, una vez sumados IVA, ICIO y tasas. Es un dato que conviene incorporar al presupuesto desde el inicio.
Propiedad en uso: IBI y renta imputada
Una vez la villa está construida y en tu nombre, hay dos impuestos recurrentes que debes contemplar aunque no alquiles el inmueble:
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): impuesto municipal anual sobre el valor catastral del inmueble. En Marbella, el tipo aplicable se mueve habitualmente entre el 0,4% y el 0,8% del valor catastral.
• IRNR por renta imputada: por el hecho de tener una vivienda en España a tu disposición, aunque esté vacía, Hacienda considera que obtienes una «renta imputada» del 2% del valor catastral (1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los últimos diez años). Esa renta tributa al tipo del IRNR correspondiente.
La declaración se realiza mediante el Modelo 210 de la Agencia Tributaria. Puedes consultar los detalles y presentar la declaración en la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria.
Si decides alquilar: tipo impositivo según residencia
Si tu villa se alquila en algún momento, la tributación depende de dónde resides fiscalmente:
• Residentes en la UE, Islandia y Noruega: tipo del 19% sobre el rendimiento neto, con derecho a deducir gastos relacionados con el inmueble (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización, intereses de financiación).
• Residentes fuera de la UE y del EEE (incluidos residentes en Reino Unido tras el Brexit): tipo del 24% sobre los ingresos brutos, sin derecho a deducir gastos.
La diferencia es significativa y conviene contemplarla en cualquier análisis de rentabilidad. El manual oficial actualizado puede consultarse en el Manual de Tributación de No Residentes de la AEAT.
Cuando decidas vender: retención del 3% y ganancia patrimonial
La venta de un inmueble por un no residente tiene dos particularidades fiscales importantes:
• Retención del 3%: el comprador debe retener el 3% del precio de venta y entregárselo a Hacienda mediante el Modelo 211, como pago a cuenta del IRNR del vendedor.
• Ganancia patrimonial: la diferencia entre valor de venta y valor de adquisición (ajustada por gastos y tributos asociados) tributa al tipo general del IRNR.
Esta retención del 3% se compensa posteriormente en la declaración del IRNR, pero es importante conocerla porque afecta al flujo de caja del vendedor en el momento de la transacción.
UE vs fuera de la UE: qué cambia tras el Brexit
Para compradores británicos esto es especialmente relevante. Desde enero de 2021, los residentes en el Reino Unido tributan en España como no residentes fuera de la UE. El cambio tiene dos implicaciones principales:
• El tipo de IRNR sobre rentas de alquiler pasa del 19% al 24%, sin posibilidad de deducir gastos.
• Se pierden ciertas ventajas que aplican solo a residentes UE/EEE en materia de sucesiones y donaciones.
Sigue habiendo convenio para evitar la doble imposición entre España y el Reino Unido, que permite compensar los impuestos pagados en uno y otro país. Pero el marco fiscal directo se ha endurecido, y es una conversación que cualquier comprador británico debería tener con un asesor fiscal especializado antes de firmar.
Por qué el asesoramiento fiscal profesional es decisivo
La fiscalidad inmobiliaria para no residentes tiene muchas variables: país de residencia, tipo de operación, estructura de propiedad (a título personal, vía sociedad española, vía sociedad extranjera), destino del inmueble, planificación sucesoria. Cada combinación tiene implicaciones distintas.
En mi experiencia, los clientes que llegan con asesoramiento fiscal propio, independiente y especializado en no residentes toman mejores decisiones y evitan sorpresas posteriores. No es un coste relevante comparado con la inversión, y suele compensarse muchas veces en optimización fiscal a lo largo de los años.
Una conversación inicial
Si estás valorando construir una villa en la Costa del Sol y quieres entender el impacto fiscal total de tu operación, puedes escribirme. Te ayudo a organizar el mapa general y, cuando sea pertinente, te pongo en contacto con despachos fiscales especializados en clientes internacionales.
P.D.: Una parte importante de la fiscalidad inmobiliaria en España está referenciada al valor catastral del inmueble, que en muchos casos es inferior al valor de mercado. Eso suele jugar a favor del propietario a la hora de calcular impuestos recurrentes. Ahora bien, desde 2022 el valor de referencia publicado por el Catastro es la base imponible mínima para el ITP, lo que ha equilibrado algo la situación en el momento de la compra.
