Dale ese dato a tu cliente y te recomendará a sus amigos
Cómo calcular fácilmente la inversión total de un proyecto de vivienda
Una de las cosas que más suele preocupar a alguien que piensa en hacerse una casa es el coste total de la inversión. Da igual el poder adquisitivo de la persona, eso siempre preocupa.
Incluso he visto no pocos casos en los que hacen un cálculo del coste de la vivienda por metro cuadrado y se quedan tan anchos. Es verdad que ese es el coste más importante, pero hay unos cuantos costes más asociados que no son para nada despreciables.
Mi objetivo con esta guía es explicarte cómo calcular los costes implicados para un proyecto de obra nueva de una vivienda.
No te voy a poder indicar un coste exacto para cada caso particular porque según donde esté ubicada la vivienda, por ejemplo, ya hay cosas que cambian. También según calidades o la realidad de lo que estimen como honorarios los técnicos. Pero sí podrás calcular un máximo y mínimo para tu caso concreto.
Esto te servirá para cuando un cliente te venga con esa preocupación de la inversión, no quedar como un pardillo ofreciendo una información incompleta (que también lo he visto). Imagina que tu cliente se va creyendo en ese número y luego choca con la realidad, igual piensa que tienes algún interés oculto o pierde confianza en ti.
Sin embargo, si incluso todavía no es tu cliente y muestras que tienes argumentos para calcular con sentido esa cifra de inversión, te percibirá como un buen profesional. Quizá eso te ayuda a cerrar la venta.
Te resumo qué vas a encontrar.
Primero te explicaré los diferentes conceptos que tendrás que contemplar a la hora de hacer el cálculo para que sepas elegir porcentajes. Igual te suena un poco complicado al principio, pero, tranquilo, al final con los ejemplos verás que la aplicación no es nada difícil.
Empecemos entonces con lo que te ha traído hasta aquí
Para orientar a tu cliente con los costes que hay que considerar para construir su casa hay que tener en cuenta los siguientes conceptos:
1. ¿Cuántos metros se pueden construir?
Esto depende de la normativa urbanística, según donde se encuentre la parcela o solar, según el municipio, etc.
Es lo que llamamos “edificabilidad” y se calcula como un porcentaje de la superficie de la parcela o solar.
Para villas o viviendas unifamiliares independientes el porcentaje puede variar entre un 25% y un 40%. El porcentaje suele ser inverso: para parcelas más grandes el porcentaje es menor y viceversa.
Para viviendas en un solar urbano el porcentaje puede ser mucho mayor llegando hasta el 200% o más.
Para un cálculo inicial es suficiente con saber la superficie cerrada o superficie construida que permite el Ayuntamiento en esa parcela o solar.
En resumen, lo primero que tenemos que saber es cuántos metros cuadrados vamos a construir.
2. ¿Cuánto cuesta la construcción?
Este valor va a depender de varios factores: el tipo de vivienda, las calidades que se quieren en materiales y acabados, las circunstancias propias de la obra, y un largo etcétera.
Pero vamos a concretar para algunos tipos de vivienda (a fecha de agosto de 2025):
- Precio de villa de calidad prime: 3.200 – 4.000 €/m2
- Precio de villa de calidad media-alta: 2.600 – 3.500 €/m2
- Precio de vivienda unifamiliar calidad media: 2.200 – 2.500 €/m2
- Precio de vivienda en casco antiguo, calidad alta: 2.000 – 3.000 €/m2
- Precio de vivienda en casco antiguo, calidad media: 1.800 – 2.200 €/m2
Importante: los precios de la construcción no han parado de subir en los últimos años, y no parece que vayan a dejar de hacerlo.
Además, desde que se dan los primeros pasos por parte del cliente hasta que se piden precios a los constructores pueden pasar meses, incluso un año, por lo que habrá que tener en cuenta la posible variación al alza.
3. ¿Cuánto cuesta el proyecto?
En España los honorarios de los arquitectos son libres desde hace tiempo.
Aun así, muchos arquitectos siguen usando las referencias que da el Colegio de Arquitectos para basar sus honorarios.
En general, se pueden calcular como un porcentaje del coste de la construcción.
Hay que tener en cuenta que el arquitecto le va a presupuestar tanto el proyecto como la dirección o inspección de las obras. Vamos, todo lo que se necesita por ley para que la vivienda acabe construida.
Si además el arquitecto presta otros servicios complementarios (estudios iniciales, gestión de licencias, gestiones con las constructoras…) habrá que añadirlos al porcentaje inicial.
Es importante considerar que durante la fase de obras es obligatorio contratar a un aparejador o arquitecto técnico. Esto lo obliga la legislación española.
El aparejador cumple otras funciones distintas al arquitecto y tiene sus propias responsabilidades. Sus honorarios también se pueden calcular como un porcentaje del coste de la construcción.
El coste combinado de honorarios de arquitecto y aparejador, dependiendo del tipo de proyecto, está entre el 7% y el 10% del coste real de la construcción.
Normalmente pasa que, si el presupuesto de proyecto es más grande, el porcentaje que se aplica para el cálculo de los honorarios es más bajo. Y al revés, para proyectos más pequeños nos iríamos a ese 10% o cerca.
4. ¿Cuánto cuesta la licencia?
De la misma manera que los conceptos anteriores, la licencia es un porcentaje de los costes involucrados y varía de un municipio a otro.
A los efectos de estos cálculos iniciales se puede tomar el precio real de la construcción, aunque para un estudio más detallado se puede usar el “precio oficial” que el arquitecto declara en su proyecto. Me refiero a que hay maneras de tratar de reducir el coste de la licencia con ayuda del arquitecto.
El porcentaje que aplican los ayuntamientos varían entre un 3,3% y el 6,2% en los municipios de la zona (San Roque, Manilva, Casares, Estepona, Benahavís, Marbella y Mijas).
Para ir por el lado de la seguridad, lo suyo sería tomar el precio real de la construcción y multiplicarlo por el porcentaje correspondiente.
5. ¿Qué otros gastos tengo que considerar?
Además de lo anterior, hay tres grupos de gastos que considerar: el seguro decenal, gastos varios y los impuestos.
5.1. Seguro decenal.
El seguro decenal es obligatorio cuando se construye para vender. Pero en el caso de vivienda para uso propio también es recomendable hacerlo en caso de vender la propiedad antes de los 10 años de finalización de la construcción.
Este seguro lo que va a conseguir es que, si durante los 10 primeros años aparece algún problema en la construcción, le busca solución. Cuando alguien se hace su propia casa suele pensar que es para muchos años, pero luego igual a los 5 años la vende. Es por esto por lo que veo este seguro incluso recomendable para una vivienda para uno mismo (me vienen algunas experiencias a la cabeza)
Para calcularlo se toma como base la cantidad total asegurada, que puede considerarse la suma de todas las cantidades comentadas en los capítulos anteriores: coste construcción + honorarios proyecto + licencia.
Sobre esa cantidad aplicaremos un porcentaje de entre el 0,4% y el 1,5 %
5.2. Gastos varios.
Comprende un conjunto de gastos complementarios que variarán de un proyecto a otro. Incluyen conceptos como el informe topográfico y el estudio geotécnico, obligatorios en todos los casos para la redacción del proyecto.
En otros proyectos según localización y circunstancias concretas serán necesario un informe arqueológico o un ensayo acústico (estas son situaciones menos comunes)
Para calcularlos tomaremos entre un 0,1% y un 1,0 % del coste de la construcción.
5.3. Impuestos.
Todos los conceptos anteriores, salvo la licencia, están afectados por el IVA aplicable.
El tipo de IVA será el 10% para las viviendas de nueva planta aplicable a los costes de construcción.
Para el resto de los conceptos, que la mayoría son servicios (honorarios de arquitecto, aparejador, estudio geotécnico…), el tipo de IVA es el 21%.
Además de esos 3 últimos gastos, es recomendable añadir un 5% sobre el total de gastos (sin impuestos) en concepto de imprevistos.
Como conclusión
Ahora ya verás más claro que eso de saber el coste por metro cuadrado y decir que esa será la inversión total, se queda corto.
Mi recomendación es que, si tienes dudas de qué porcentajes aplicar a tu caso concreto, saques un posible rango. Hagas un cálculo considerando los
mínimos posibles para ese caso y otro aplicando los máximos. Al menos así conocerás la inversión en el peor de los casos y tu cliente irá prevenido.
Si lo que quieres es dar un número más fino y concreto, ya hay que estudiar la normativa que aplica a esa parcela y ver sus posibilidades. Tiene sentido, por ejemplo, saber si lo que desea ese cliente está permitido por normativa en la parcela que quiere. Quizá no pueda construir tanta superficie como desea o hay que pensar en un sótano, que no cuenta a efectos de superficie máxima para el ayuntamiento.
Para este último caso más específico y de exploración de posibilidades reales, también puedo ayudarte. Eso sería contratando una asesoría de proyecto (tú o tu cliente, ahí ya no me meto).
Para contratar esa asesoría, escríbeme a info@thevillasarchitect.com
Guarda esta guía y espero que pueda serte útil para convertir nuevos clientes o que te recomienden los ya clientes.
José Manuel Garrido R